Untervermietung von Mieträumen
Die Untervermietung von Mieträumen (gesetzestechnisch als „Überlassung an Dritte“ bezeichnet) spielt sowohl im Wohnraummietrecht als auch im Gewerberaummietrecht eine Rolle.
Im Wohnraummietrecht wird der Themenkomplex der Untervermietung in § 553 BGB geregelt. Das Gesetz räumt dem Mieter dabei einen weitgehenden Anspruch ein, einen Teil seiner Mietwohnung an Dritte zu überlassen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat das Recht des Mieters auf Untervermietung in den letzten Jahren immer stärker erweitert und dessen Grenzen zunehmend aufgeweicht. Für viele Vermieter stellt das nicht nur ein Ärgernis, sondern wirtschaftlich auch ein Problem dar: Wo der Mieter einer Wohnung bei Veränderungen seiner Lebenssituation und damit seiner Wohnbedürfnisse normalerweise das Mietverhältnis kündigen würde, kann der durch die Untervermietung die Kosten der Wohnung nahezu vollständig auffangen und sich die Wohnung damit als Alternative weiter vorhalten. Anpassungen der Miethöhe an das marktübliche Niveau und Modernisierungen werden dem Vermieter damit erschwert. Der Mieter hingegen hat auf diese Weise die Freiheit, Mieter mehrerer Wohnungen zu sein, ohne aber die wirtschaftliche Belastung dafür tragen zu müssen. Inwieweit dies im konkreten Einzelfall für den Vermieter ein Grund sein kann, die Anfrage wegen Unzumutbarkeit abzulehnen, ist derzeit noch ungeklärt.
Mieter, die ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, müssen aber bedenken, dass sie nun selbst zu Vermietern werden und ihre Untermieter nun ebenfalls den Schutz des deutschen Mietrechts in Anspruch nehmen können. Insbesondere wenn der Mieter selbst in einer anderen Wohnung wohnt, stellt sich die Frage, ob und wie das Untermietverhältnis (unter-)vermieterseitig wieder beendet werden kann. Die Instanzenrechtsprechung wendet zudem die Mietpreisbegrenzungsvorschriften auch im Untermietverhältnis an.
Wir vertreten unsere Mandanten im gesamten Bereich der Untervermietung von Wohnraum, insbesondere:
Meist finden sich im Gewerberaummietvertrag Regelungen zur Untervermietung, denen im Einzelfall große Bedeutung zukommen kann. Mieter und Vermieter sollten daher schon bei Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags berücksichtigen, ob und was zum Thema Untervermietung geregelt werden soll. Für den Mieter ist es stets von Vorteil, wenn er sich ein Recht zur Untervermietung im Mietvertrag ausbedingen kann.
Bei der konkreten Gestaltung des gewerblichen Untermietvertrags ergeben sich dann aber zum Teil komplexe Probleme. Meist wird es sinnvoll sein, den Untermieter an die Regelungen das Hauptmietvertrags zu binden. Die Regelungen des Hauptmietvertrags müssen dafür dann meist in mehreren Bereichen angepasst und ergänzt werden. Auch hier wird der (Unter-)Vermieter nämlich zum Vermieter und steht in einer Sandwich-Position zwischen Hauptvermieter und Untermieter. Daraus können sich für ihn erhebliche Risiken und Probleme ergeben.
Wir vertreten unsere Mandanten im gesamten Bereich der Untervermietung von Gewerberaum, insbesondere:
Im Wohnraummietrecht wird der Themenkomplex der Untervermietung in § 553 BGB geregelt. Das Gesetz räumt dem Mieter dabei einen weitgehenden Anspruch ein, einen Teil seiner Mietwohnung an Dritte zu überlassen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat das Recht des Mieters auf Untervermietung in den letzten Jahren immer stärker erweitert und dessen Grenzen zunehmend aufgeweicht. Für viele Vermieter stellt das nicht nur ein Ärgernis, sondern wirtschaftlich auch ein Problem dar: Wo der Mieter einer Wohnung bei Veränderungen seiner Lebenssituation und damit seiner Wohnbedürfnisse normalerweise das Mietverhältnis kündigen würde, kann der durch die Untervermietung die Kosten der Wohnung nahezu vollständig auffangen und sich die Wohnung damit als Alternative weiter vorhalten. Anpassungen der Miethöhe an das marktübliche Niveau und Modernisierungen werden dem Vermieter damit erschwert. Der Mieter hingegen hat auf diese Weise die Freiheit, Mieter mehrerer Wohnungen zu sein, ohne aber die wirtschaftliche Belastung dafür tragen zu müssen. Inwieweit dies im konkreten Einzelfall für den Vermieter ein Grund sein kann, die Anfrage wegen Unzumutbarkeit abzulehnen, ist derzeit noch ungeklärt.
Mieter, die ihre Wohnung ganz oder teilweise untervermieten, müssen aber bedenken, dass sie nun selbst zu Vermietern werden und ihre Untermieter nun ebenfalls den Schutz des deutschen Mietrechts in Anspruch nehmen können. Insbesondere wenn der Mieter selbst in einer anderen Wohnung wohnt, stellt sich die Frage, ob und wie das Untermietverhältnis (unter-)vermieterseitig wieder beendet werden kann. Die Instanzenrechtsprechung wendet zudem die Mietpreisbegrenzungsvorschriften auch im Untermietverhältnis an.
Wir vertreten unsere Mandanten im gesamten Bereich der Untervermietung von Wohnraum, insbesondere:
- Anfragen auf Zustimmung zur Untervermietung
- Abmahnung und Kündigung bei unerlaubter Untervermietung
- Geltendmachung der Unzumutbarkeit
- Erstellung von Untermietverträgen
- Beendigung von Untermietverträgen
- Mietpreisbegrenzung bei Untervermietung
- Untermietzuschlag
- Schadensersatz wegen entgangener Untermieteinnahmen
- Untervermietung bei Wohngemeinschafts-Konstellationen
Meist finden sich im Gewerberaummietvertrag Regelungen zur Untervermietung, denen im Einzelfall große Bedeutung zukommen kann. Mieter und Vermieter sollten daher schon bei Abschluss eines gewerblichen Mietvertrags berücksichtigen, ob und was zum Thema Untervermietung geregelt werden soll. Für den Mieter ist es stets von Vorteil, wenn er sich ein Recht zur Untervermietung im Mietvertrag ausbedingen kann.
Bei der konkreten Gestaltung des gewerblichen Untermietvertrags ergeben sich dann aber zum Teil komplexe Probleme. Meist wird es sinnvoll sein, den Untermieter an die Regelungen das Hauptmietvertrags zu binden. Die Regelungen des Hauptmietvertrags müssen dafür dann meist in mehreren Bereichen angepasst und ergänzt werden. Auch hier wird der (Unter-)Vermieter nämlich zum Vermieter und steht in einer Sandwich-Position zwischen Hauptvermieter und Untermieter. Daraus können sich für ihn erhebliche Risiken und Probleme ergeben.
Wir vertreten unsere Mandanten im gesamten Bereich der Untervermietung von Gewerberaum, insbesondere:
- Klauseln zur Untervermietung im Hauptmietvertrag
- Erstellung von gewerblichen Untermietverträgen
- Anfragen auf Zustimmung zur Untervermietung
- Abmahnung und Kündigung bei unerlaubter Untervermietung
- Geltendmachung der Unzumutbarkeit
- Beendigung von Untermietverträgen
- Untermietzuschlag