Die Räumungsklage im Mietrecht
Räumungsklagen stellen einen großen Teil unserer alltäglichen Arbeit dar: Die Räumungsklage gehört zu den wichtigsten und für Mieter und Vermieter wirtschaftlich meist bedeutendsten Gerichtsverfahren.
Der Vermieter hat meist nur eine einmalige Chance ein Mietverhältnis zu beenden und die Zwangsräumung gegen seinen Mieter durchzusetzen. Der Mietvertrag ist ein auf Dauer angelegter Vertrag. Im Wohnraummietrecht ist ohnehin nur unter ganz engen Voraussetzungen eine Kündigung oder zeitliche Befristung des Mietvertrags möglich. Im Gewerberaummietrecht schließt die Befristung die ordentliche Kündigung im Regelfall aus.
In Zeiten sich rasch verändernder Bedingungen und steigender Mieten (insbesondere auf dem Wohnungsmarkt) haben Vermieter nach einer gewissen Zeit aber meist das Interesse, das Mietverhältnis zu beenden und einen neuen Vertrag zu besseren Konditionen abzuschließen. Das gilt natürlich erst recht, wenn es Streit zwischen Mieter und Vermieter gibt.
Die einzigen Möglichkeiten hierfür ist (neben der einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses - meist gegen Zahlung einer Abfindung an den Mieter) nur die Kündigung des Mietverhältniises mit anschließender Räumungsklage gegen den Mieter, wenn dieser nicht freiwillig auszieht.
Wir erleben häufig, dass Vermieter leichtfertig Räumungsklagen erheben ohne deren Erfolgsaussichten vorher wirklich umfänglich geprüft zu haben. Wir erleben ebenso häufig, dass Vermieter die Chance, eine Kündigung auszusprechen und Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben, leichtfertig versäumen. Auch Mieter bieten meist leichtfertig Angriffsflächen für den Vermieter, ohne sich des Risikos ihres Handelns bewusst zu sein. Mieter verteidigen sich oft nicht mit allen ihnen möglichen taktischen Mitteln und vergeben so wertvolles Potenzial für einen Sieg im Gerichtsverfahren. Es ist wegen der einschneidenden Wirkung der Räumungsklage wichtig, dass der Gerichtsprozess gut vorbereitet und durchdacht geführt wird und alle rechtlichen und taktischen Mittel eingesetzt werden, um erfolgreich zu sein!
Häufig ist zu beobachten, dass der Vermieter nur eine einzige Kündigung ausspricht und die Räumungsklage dann nur auf dieser Grundlage führt. Hier müssen, sofern es Anlass dazu gibt, laufend neue Kündigungen erklärt werden, um die eigene Position zu stärken. Ist der Mieter gekündigt und ist gegen ihn Räumungsklage erhoben, müssen von ihm zunächst die richtigen Hilfsanträge gestellt werden, um eine Zwangsräumung abzuwenden oder zu verzögern. Sodann müssen alle denkbaren Verteidigungsargumente geprüft werden, um dem Räumungsanspruch des Vermieters hinreichend viel entgegenzusetzen. Hier machen beide Parteien in der Praxis oft viele Fehler, und durch Nachlässigkeiten werden Chancen versäumt.
In aller Regel sind auf beiden Seiten Rechtsanwälte tätig, die auf sachlicher Ebene Probleme erkennen und auf der Grundlage ihrer Erfahrungen Lösungsvorschläge unterbreiten können. Auch das Gericht ist sich der Bedeutung seiner Entscheidung für beide Mietvertragsparteien bewusst und versucht daher regelmäßig die Parteien zu einer sachlichen Lösung zu führen. Diese Chancen muss man nicht nutzen, aber gelegentlich kommen gute Ergebnisse zustande, die die Interessen von Mieter und Vermieter gleichermaßen berücksichtigen und das Mietverhältnis, statt es zu beenden, auf eine neue Grundlage stellen. In einem solchen Fall wid dann ein gerichtlicher Vergleich geschlossen. In diesem sind fast alle Regelungen und Lösungen denkbar und zulässig, so dass mit Kreativität und ohne die meisten der sonst im Mietrecht gegebenen Wirksamkeitsbeschränkungen vertragliche Regelungen für die Zukunft getroffen werden können. Dies ist eine oft unterschätzte Chance der Räumungsklage.
Der Vermieter hat meist nur eine einmalige Chance ein Mietverhältnis zu beenden und die Zwangsräumung gegen seinen Mieter durchzusetzen. Der Mietvertrag ist ein auf Dauer angelegter Vertrag. Im Wohnraummietrecht ist ohnehin nur unter ganz engen Voraussetzungen eine Kündigung oder zeitliche Befristung des Mietvertrags möglich. Im Gewerberaummietrecht schließt die Befristung die ordentliche Kündigung im Regelfall aus.
In Zeiten sich rasch verändernder Bedingungen und steigender Mieten (insbesondere auf dem Wohnungsmarkt) haben Vermieter nach einer gewissen Zeit aber meist das Interesse, das Mietverhältnis zu beenden und einen neuen Vertrag zu besseren Konditionen abzuschließen. Das gilt natürlich erst recht, wenn es Streit zwischen Mieter und Vermieter gibt.
Die einzigen Möglichkeiten hierfür ist (neben der einvernehmlichen Aufhebung des Mietverhältnisses - meist gegen Zahlung einer Abfindung an den Mieter) nur die Kündigung des Mietverhältniises mit anschließender Räumungsklage gegen den Mieter, wenn dieser nicht freiwillig auszieht.
Schon bei der Kündigung, erst recht aber bei der Räumungsklage und der Verteidigung dagegen dürfen keine Fehler gemacht werden
Im gerichtlichen räumungsverfahren wird durch das Gericht entschieden, ob das Mietverhältnis beendet ist und der Mieter die die von ihm gemieteten Räume räumen und herausgeben muss oder nicht. Die Räumungsklage ist daher sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter von allergrößter Bedeutung. Für beide Vertragsparteien gibt es meist keine zweite Chance!Wir erleben häufig, dass Vermieter leichtfertig Räumungsklagen erheben ohne deren Erfolgsaussichten vorher wirklich umfänglich geprüft zu haben. Wir erleben ebenso häufig, dass Vermieter die Chance, eine Kündigung auszusprechen und Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben, leichtfertig versäumen. Auch Mieter bieten meist leichtfertig Angriffsflächen für den Vermieter, ohne sich des Risikos ihres Handelns bewusst zu sein. Mieter verteidigen sich oft nicht mit allen ihnen möglichen taktischen Mitteln und vergeben so wertvolles Potenzial für einen Sieg im Gerichtsverfahren. Es ist wegen der einschneidenden Wirkung der Räumungsklage wichtig, dass der Gerichtsprozess gut vorbereitet und durchdacht geführt wird und alle rechtlichen und taktischen Mittel eingesetzt werden, um erfolgreich zu sein!
Meistens verstreicht während Räumungklage wertvolle Zeit
Dass in einem gerichtlichen Verfahren Fristen laufen und diese zwingend beachtet werden müssen ist kein Geheimnis. Ist eine Räumungsklage erhoben oder hat der Mieter Anlass zum Ausspruch einer Kündigung gegeben und wird gegen ihn im Wege der Räumungsklage vorgegangen, gilt es sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die Zeit zu nutzen, alle Register zu ziehen und alle Möglichkeiten auszuschöpfen, die das Recht und die Sachlage bieten.Häufig ist zu beobachten, dass der Vermieter nur eine einzige Kündigung ausspricht und die Räumungsklage dann nur auf dieser Grundlage führt. Hier müssen, sofern es Anlass dazu gibt, laufend neue Kündigungen erklärt werden, um die eigene Position zu stärken. Ist der Mieter gekündigt und ist gegen ihn Räumungsklage erhoben, müssen von ihm zunächst die richtigen Hilfsanträge gestellt werden, um eine Zwangsräumung abzuwenden oder zu verzögern. Sodann müssen alle denkbaren Verteidigungsargumente geprüft werden, um dem Räumungsanspruch des Vermieters hinreichend viel entgegenzusetzen. Hier machen beide Parteien in der Praxis oft viele Fehler, und durch Nachlässigkeiten werden Chancen versäumt.
Die Räumungsklage als Gelegenheit zur Aussprache
Die Räumungsklage bietet aber häufig die Gelegenheit unter Begleitung des Gerichts miteinander zu sprechen und Probleme zu lösen. Beide Parteien stehen meist unter erheblichem Druck, weil es keine zweite Chance gibt bzw. es für den Mieter um den Erhalt des Mietvertrags geht. Nicht selten kommen die Parteien erst in dieser Situation miteinander ins Gespräch.In aller Regel sind auf beiden Seiten Rechtsanwälte tätig, die auf sachlicher Ebene Probleme erkennen und auf der Grundlage ihrer Erfahrungen Lösungsvorschläge unterbreiten können. Auch das Gericht ist sich der Bedeutung seiner Entscheidung für beide Mietvertragsparteien bewusst und versucht daher regelmäßig die Parteien zu einer sachlichen Lösung zu führen. Diese Chancen muss man nicht nutzen, aber gelegentlich kommen gute Ergebnisse zustande, die die Interessen von Mieter und Vermieter gleichermaßen berücksichtigen und das Mietverhältnis, statt es zu beenden, auf eine neue Grundlage stellen. In einem solchen Fall wid dann ein gerichtlicher Vergleich geschlossen. In diesem sind fast alle Regelungen und Lösungen denkbar und zulässig, so dass mit Kreativität und ohne die meisten der sonst im Mietrecht gegebenen Wirksamkeitsbeschränkungen vertragliche Regelungen für die Zukunft getroffen werden können. Dies ist eine oft unterschätzte Chance der Räumungsklage.