KÜNDIGUNG VON MIETVERTRÄGEN

Die Möglichkeiten einen Mietvertrag zu kündigen

Mietverträge sind normalerweise auf unbestimmte Dauer angelegte Verträge. Der Mieter kann dabei im Wohnraummietrecht laut Gesetz innerhalb einer dreimonatigen Frist jederzeit kündigen, während für den Vermieter eine Kündigung nur unter besonderen Voraussetzungen möglich ist. Diese Einschränkung dient dem Schutz des Mieters, führt aber auch dazu, dass der Vermieter unter Umständen lange Zeit an einen Vertragspartner gebunden ist, mit dem er eigentlich nicht mehr in einem Vertragsverhältnis stehen möchte, etwa weil es zwischen Mieter und Vermieter ständig Streit gibt oder er selbst in die Wohnung einziehen möchte. Auf dieser Seite werden folgende Aspekte näher behandelt:

• Formale Wirksamkeitsvoraussetzungen beim Ausspruch einer Kündigung durch den Vermieter
• Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
• Vertraglicher Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit für den Mieter

Vermieter konsultieren Anwälte häufig, weil sie eine Möglichkeit suchen das Mietverhältnis mit einem Mieter zu beenden. Das Gesetz sieht auch tatsächlich für den Vermieter entsprechende Möglichkeiten vor, doch sind diese eng beschränkt.

Zum einen handelt es sich um den Bereich der Vertragspflichtverletzung durch den Mieter, insbesondere wenn der Mieter seine Miete unpünktlich oder gar nicht zahlt. Zum anderen handelt es sich um den Bereich des berechtigten Interesses durch solche Umstände, die in der Person des Vermieters vorliegen, nämlich die Eigenbedarfskündigung und die Kündigung für eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Mietwohnung.

In der alltäglichen Rechtspraxis spielen diese drei Gründe der Kündigung eine Rolle:

• Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder unpünktlicher Zahlung der Miete durch den Mieter
• Die Kündigung wegen sonstiger Vertragsverletzungen durch den Mieter
• Die Kündigung wegen Eigenbedarfs

Bei einer Kündigung durch den Vermieter ist von allergrößter Bedeutung, dass zunächst keine formalen Fehler gemacht werden. Eine Kündigung kann insbesondere in den Fällen der Vertragsverletzungen durch den Mieter meist nicht unbegrenzt oft wiederholt werden. Im Falle des Zahlungsverzugs durch den Mieter kann es sein, dass sich nur ein sehr kurzes Zeitfenster von manchmal wenigen Tagen eröffnet, in dem eine Kündigung wirksam ausgesprochen werden kann. Wird dann ein formaler Fehler gemacht, gibt es keine Möglichkeit diesen zu korrigieren. Vermieter müssen daher folgende zentrale Punkte bei dem Ausspruch einer Kündigung unbedingt berücksichtigen:

• Wird die Kündigung von allen auf Vermieterseite beteiligten Personen ausgesprochen (Beispiel: Eheleute, Eigentümergemeinschaften)?
• Wird die Kündigung gegenüber allen auf Mieterseite beteiligten Personen erklärt (Beispiel: Eheleute, Wohngemeinschaften, Lebenspartnerschaften, bereits ausgzogene Mieter)?
• Wird die Kündigung schriftlich begründet und dabei genau auf die Vertragspflichtverletzung gestützt, die Anlass der Kündigung sein soll? Hier sollte lieber ein Satz mehr geschrieben werden als ein Satz zu wenig!
• Gibt es bei einer Kündigung wegen sonstiger Vertragsverletzungen eine vorher ausgesprochene wirksame Abmahnung und liegt diese zeitlich nicht zu weit zurück?
• Ist die Kündigung im Original von allen auf Vermieterseite beteiligten Personen unterschrieben und ist die Unterschrift lesbar?
• Ist dafür gesorgt worden, dass die Kündigung dem Mieter nachweisbar zugegangen ist, wobei vom Versand mit Einschreiben mit rückschein wegen der Besonderheiten der Zustellung nur dringend abgeraten werden kann.

Daneben gibt es beim Ausspruch einer Kündigung mehrere taktische Punkte, die zu berücksichtigen sind und teilweise in einem späteren Räumungsprozess die tragende Stütze einer Kündigung werden können. Insbesondere ist zum Beispiel zu beachten, dass eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs dann unwirksam wird, wenn der Mieter innerhalb bestimmter Fristen die Mietschulden vollständig nachzahlt. Gegen diese mieterfreundliche Regelung im Gesetz ist aber durchaus ein Kraut gewachsen: Man kann die ordentliche Kündigung hilfsweise aussprechen, und diese wird durch die sog. Schonfristzahlung in der Regel nicht unwirksam.

Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Der häufigste Kündigungsgrund im Wohnraummietverhältnis ist der Verzug mit Mietzahlungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es hierbei nicht, was bereits aus § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB folgt.

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 B BGB

Am einfachsten ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB wegen eines Mietrückstands von zwei Monatsmieten. Dabei kommt es nicht darauf an, wie sich dieser Mietrückstand im Einzelnen zusammensetzt, es genügt, dass zwei Monatsmieten in einem Zeitraum aufgelaufen sind, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Beträgt die Miete beispielsweise insgesamt 600,00 € (inklusive Vorauszahlungen für die Betriebskosten), so liegt ein Grund für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB dann vor, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mindestens 1.200,00 € in Verzug befindet. Bei dem Rückstand muss es sich aber ausschließlich um die monatlichen Mietzahlungen handeln; Betriebskostennachzahlungen und Mahnkosten können hier nicht eingerechnet werden.

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB

Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung liegt auch dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Erforderlich ist also ein nicht unerheblicher Verzug mit Mietzahlungen, der zwei aufeinanderfolgende Monate betrifft. Wie hoch dieser Zahlungsverzug sein muss, ergibt sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Danach ist der Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB nur dann erheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Erforderlich ist also, dass während zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein Rückstand aufgelaufen ist, der mindestens die Höhe einer Miete übersteigt. Beträgt die Gesamtmiete inklusive Vorauszahlungen für die Betriebskosten beispielsweise 600,00 €, dann würde ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB bereits schon dann vorliegen, wenn der Mieter die Miete für den Monat April 2018 nicht zahlt und auf die Miete für den Monat Mai 2018 lediglich einen Betrag in Höhe von 595,00 € leistet. Auch hier gilt: Bei dem Rückstand muss es sich ausschließlich um die monatlichen Mietzahlungen handeln; Betriebskostennachzahlungen und Mahnkosten können auch hier nicht eingerechnet werden.

Fortbestehens des Kündigungsgrundes nach § 543 Abs. 2 Nummer 3 BGB bei Teilzahlungen des Mieters

Für beide Kündigungsgründe nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB gilt, dass das einmal entstandene Kündigungsrecht des Vermieters nur dann erlischt, wenn der Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung vollständig befriedigt wird, § 543 Abs. 2, Satz 2 BGB. Befindet sich der Mieter also mit einem kündigungsrelevanten Rückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug und leistet der Mieter anschließend Teilzahlungen, sodass sich der ehemals kündigungsrelevante Rückstand nunmehr auf einen Rückstand reduziert, der nicht mehr kündigungsrelevante ist, dann erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15). Erst dann, wenn alle kündigungsrelevanten Rückstände vollständig ausgeglichen wurden, kann der Vermieter keine fristlose Kündigung mehr aussprechen.

Beispiel: Beträgt die vom Mieter zu zahlende Gesamtmiete inklusive der Vorauszahlungen für die Betriebskosten 600,00 € und zahlt der Mieter für die Monate April 2018 und Mai 2018 keine Miete, so ist ein Kündigungsrecht des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (in beiden Varianten) entstanden. Sollte der Mieter auf diese Rückstände dann Ende Mai 2018 eine Zahlung in Höhe von beispielsweise 900,00 € leisten, dann kann der Vermieter nach dieser Teilzahlung das Mietverhältnis weiterhin kündigen, da der ehemals kündigungsrelevante Rückstand nicht vollständig getilgt wurde. Dies sollte im Kündigungsschreiben allerdings konkret erläutert werden, damit der Mieter nachvollziehen kann, worauf der Vermieter seine Kündigung stützt.

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt der Vermieter seiner Begründungspflicht nach, wenn der Mieter anhand des dargestellten Zahlungsrückstandes erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung heranzieht. In einfach gelagerten Fällen ist es ausreichend, wenn der Vermieter zur Begründung seiner fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Zahlungsaufstellung/einen Mieterkontoauszug beigefügt und im Kündigungsschreiben zur Darstellung des Rückstandes und des Kündigungsgrundes auf die Zahlungsaufstellung/das Mieterkonto Bezug nimmt.

Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung (für den Mieter)

Im Vertrag kann für die Dauer von maximal vier Jahren ein Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters vereinbart werden. Derartige Bestimmungen sind in aller Regel wirksam, wobei zu beachten ist, dass der Ausschluss des Kündigungsrechts für den Mieter auch immer mit einem Ausschluss des Kündigungsrechts für den Vermieter einhergehen muss. Da der Vermieter aber sowieso nur unter bestimmten engen Voraussetzungen kündigen kann, stellt sich der Ausschluss des Kündigungsrechts normalerweise aber nur für den Mieter als mögliches Problem dar. Das Recht zur fristlosen Kündigung kann nicht wirksam ausgeschlossen werden.

Auch nach § 575 BGB befristete Verträge (Befristungsgrund in der Praxis ist meist die spätere Selbstnutzungsabsicht des Vermieters oder dass die grundlegende Sanierung der Wohnung in der Zukunft geplant ist) führen für beide Seiten automatisch zu einem Ausschluss der Möglichkeit der ordentlichen Kündigung für die Dauer der befristeten Vertragslaufzeit. Will der Mieter das nicht, muss er sich ein vorzeitiges Kündigungsrecht ausdrücklich ausbedingen.

Unterschreibt der Mieter einen Vertrag mit dem Ausschluss eines Kündigungsrechts, so ist ihm die Kündigung innerhalb dieses Zeitraums verwehrt. Nur in ganz besonders gelagerten Ausnahmefällen sprechen die Gerichte die Mieter ein Kündigungsrecht zu, insbesondere wenn sich nach dem Abschluss des Vertrags erhebliche Änderungen in den Umständen des Mieters ergeben, mit denen dieser so nicht kalkuliert hatte. Ein Beispiel aus der Praxis ist etwa, dass der Mieter sich beruflich verändert und in eine andere Stadt ziehen muss.

Normalerweise bleibt den Mieter in solch einem Fall nur mit dem Vermieter zu verhandeln oder einen Nachmieter zu stellen. Dabei ist aber zu beachten, dass der immer wieder zu hörende Grundsatz, es reiche aus, wenn der Mieter dem Vermieter drei Nachmieter präsentiere, rechtlich keine Grundlage hat. Trotzdem hält sich diese Annahme bei den Mietern zäh. Es handelt sich dabei aber um eine historische Regelung, die anscheinend laienhaft von Generation zu Generation weitergegeben wird, seine gesetzliche Grundlage aber längst verloren hat und daher heute keine Geltung mehr beanspruchen kann. Letztlich ist der Vermieter also in seiner Entscheidung frei, ob er einen präsentierten Nachmieter als neuen Vertragspartner wählt oder nicht. Wenn der Mieter dem Vermieter aber genügend potentielle Nachmieter vorschlägt und diese den Vorstellungen des Mieters in wirtschaftlicher Sicht entsprechen müssten, gerät ein Vermieter schon unter Zugzwang und muss darlegen, warum er sich gegen diese Kandidaten entscheidet. Der Mieter hat des Weiteren noch die Möglichkeit um Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung zu bitten. Diese Zustimmung müsste der Vermieter dem Mieter wohl erteilen.

Teilweise sieht es die Rechtsprechung von Anfang an als unwirksam an, wenn Wohnraum an Personen vermietet wird, von denen bekannt ist, dass es kurzfristig zu Veränderungen des Wohnorts kommen kann. Paradebeispiel hierfür sind Studenten, die im Rahmen des Studiums oft den Studienort wechseln. Es gibt daher mehrere Entscheidungen die einen Kündigungsausschluss bei Vermietung von Wohnraum an Studenten für unwirksam ansehen.

Insgesamt gilt, dass sowohl der Ausspruch einer Kündigung als auch die Verteidigung dagegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden sollten. Sowohl Vermieter als auch Mieter machen häufig grobe formale Fehler, die auf einfache Weise vermieden werden könnten. Dadurch werden häufig leichtfertig Chancen aus der Hand gegeben. Daneben gibt es einige taktische Mittel, mit denen sowohl die Position des Vermieters als auch die des Mieters nach dem Ausspruch einer Kündigung bzw. im laufenden Räumungsprozess gestärkt werden können. Es handelt sich hierbei teilweise um Vorgehensweisen, die genauer Prüfung und gelegentlich auch Vorbereitung bedürfen. Da eine Kündigung aber meist nicht beliebig oft ausgesprochen werden kann bzw. mit der Kündigung durchaus erheblicher Zeitverlust und erhebliche Kosten einhergehen, ist dies einer der Bereiche, in denen über eine fachlich kompetente Unterstützung durch einen Anwalt nachgedacht werden sollte.