Mietminderung und Mängel der Mietsache
Ist eine Mietwohnung Mängeln behaftet, so ist die Miete gemindert. Bei den Einzelheiten dazu gibt es aber viele Unklarheiten:
Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und sich eine Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter daraus ergibt. Was der vertraglich geschuldete Zustand ist, muss manchmal näher geprüft werden. Relevant ist dies zum Beispiel für Schimmel in der Mietwohnung. Schimmel entsteht durch eine ungünstige Kombination von baulichen Ursachen und dem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Wieviel der Mieter aber lüften und heizen muss hängt dabei nach der Rechtsprechung des BGH vom Baujahr des Gebäudes ab. Muss der Mieter mehrmals täglich lüften, damit kein Schimmel entsteht, so kann dies in einem Neubau einen Mangel darstellen, während es im Altbau in der Regel keinen Mangel darstellt.
Die Höhe der Minderung ist vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung abhängig. Für die Praxis gibt es Tabellen und Urteilsdatenbanken. Dort sind gerichtlich ausgeurteilte Minderungsquoten aus ähnlichen Fällen dargestellt. Die Quoten dürfen aber nicht ungeprüft übernommen werden, denn jeder Fall hat seine eigenen Besonderheiten. Generell gilt, dass eine Minderungsquote von mehr als 30% aber schon eine sehr, sehr starke Beeinträchtigung für den Mieter voraussetzt.
Zeigt sich ein Mangel, nachdem der Mieter in die Wohnung eingezogen ist, so hat der Mieter die Pflicht, dies dem Vermieter mitzuteilen. Erhält der Vermieter keine Kenntnis von dem Mangel, so ist die Miete auch nicht gemindert. Weitet sich der Mangel aus (etwa ein Wasserschaden durch stetig zunehmende Durchfeuchtung), so macht sich der Mieter wegen der Schadensweiterung dem Vermieter gegenüber sogar ersatzpflichtig.
Der Vermieter hingegen ist verpflichtet den Mangel zu beseitigen. Dafür muss der Mieter Zutritt zur Mietsache gewähren. Dem Vermieter ist dringend anzuraten, dass er sich jeden Mangel vor Ort – gegebenenfalls mit fachkundiger Begleitung – ansieht. Will er sich später vor Gericht darauf berufen, dass gar kein Mangel vorliege (z.B. keine undichten Fenster, kein Flackern des Lichts, kein unzureichender Wasserfluss, kein Rost im Wasser, kein Schimmel in der Wohnung, kein Knacken in der Heizung etc.) wird dies vom Gericht nur berücksichtigt, wenn der Vermieter sich selbst ein Bild vor Ort verschafft hat (oder für ihn ein Beauftragter).
Die Miete ist von Gesetzes wegen gemindert. Der Mieter muss die Minderung der Miete nicht vorher ankündigen. Allerdings sollte der Mieter wegen der zahlreichen Risiken (liegt überhaupt ein Mangel vor, wie hoch ist die Minderung etc.) die Miete vorerst ungemindert weiter zahlen und seine Zahlungen unter den ausdrücklichen Vorbehalt der Minderung stellen. Sind die risikobehafteten Fragen später (gegebenenfalls gerichtlich) geklärt, so kann der Mieter die unter Vorbehalt gezahlte Miete anteilig zurückfordern.
Anderenfalls droht dem Mieter die Kündigung wegen Zahlungsrückstands: Stellt sich nämlich später heraus, dass der Mieter gar kein Recht zur Minderung hatte oder die von ihm vorgenommene Minderung viel zu hoch angesetzt war, liegen nach der Rechtsprechung zwangsläufig Zahlungsrückstände vor. Sind diese Rückstände hoch genug, so kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklären.
Schäden an den Einrichtungsgegenständen des Mieters sind vom Vermieter nur im Ausnahmefall zu ersetzen: Kommt es in der Wohnung etwa durch einen Rohrbruch oder durch eine ausgelaufene Waschmaschine des Nachbarn zu einer Überschwemmung, trifft den Vermieter kein Verschulden daran. Folglich muss er beschädigte Einrichtungsgegenstände seines Mieters auch nicht ersetzen. Dafür tritt normalerweise ausschließlich die Hausratversicherung des Mieters ein. Diese ersetzt die Gegenstände zum Neuwert. Liegt ein Verschulden des Nachbarn an der Überschwemmung vor, so ist dieser zum Schadensersatz verpflichtet. Die Höhe des Schadensersatzes beschränkt sich aber auf den Zeitwert. Der Zeitwert liegt meist deutlich unter dem Neuwert einer Sache. Nur in wenigen Ausnahmefällen haftet der Vermieter auf Schadensersatz. In der Praxis sind dies meist die Fälle der trotz erkennbarer Vorschäden zu lange aufgeschobenen Sanierung. Der Vermieter haftet dann aber auch nur für den Zeitwert und nicht für den Neuwert.
Die Fälle der Mietminderung und der Mangelhaftigkeit der Mietsache stellen in der Rechtspraxis ein ganz häufiges und relevantes Thema dar. Mieter und Vermieter sind stets gut beraten, wenn sie diese Probleme nach Möglichkeit selbst klären; gerichtliche Verfahren sind meist aufwendig und langwierig. Häufig müssen Sachverständige eingesetzt werden, was mit ganz erheblichen Kosten einhergeht. Die Kosten für Sachverständige können dabei die Kosten der Mangelbeseitigung um ein Vielfaches übersteigen.
- Was ist eigentlich ein Mangel?
- Wie hoch ist die Minderung der Miete?
- Welche Pflichten hat der Mieter?
- Welche Pflichten hat der Vermieter?
- Muss der Mieter die Minderung vorher ankündigen?
- Kann bei unberechtigter Minderung der Miete die Kündigung erklärt werden?
- Was ist mit Schäden, die der Mieter durch den Mangel erleidet?
Ein Mangel liegt immer dann vor, wenn die Mietsache vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und sich eine Gebrauchsbeeinträchtigung für den Mieter daraus ergibt. Was der vertraglich geschuldete Zustand ist, muss manchmal näher geprüft werden. Relevant ist dies zum Beispiel für Schimmel in der Mietwohnung. Schimmel entsteht durch eine ungünstige Kombination von baulichen Ursachen und dem Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters. Wieviel der Mieter aber lüften und heizen muss hängt dabei nach der Rechtsprechung des BGH vom Baujahr des Gebäudes ab. Muss der Mieter mehrmals täglich lüften, damit kein Schimmel entsteht, so kann dies in einem Neubau einen Mangel darstellen, während es im Altbau in der Regel keinen Mangel darstellt.
Die Höhe der Minderung ist vom Ausmaß der Gebrauchsbeeinträchtigung abhängig. Für die Praxis gibt es Tabellen und Urteilsdatenbanken. Dort sind gerichtlich ausgeurteilte Minderungsquoten aus ähnlichen Fällen dargestellt. Die Quoten dürfen aber nicht ungeprüft übernommen werden, denn jeder Fall hat seine eigenen Besonderheiten. Generell gilt, dass eine Minderungsquote von mehr als 30% aber schon eine sehr, sehr starke Beeinträchtigung für den Mieter voraussetzt.
Zeigt sich ein Mangel, nachdem der Mieter in die Wohnung eingezogen ist, so hat der Mieter die Pflicht, dies dem Vermieter mitzuteilen. Erhält der Vermieter keine Kenntnis von dem Mangel, so ist die Miete auch nicht gemindert. Weitet sich der Mangel aus (etwa ein Wasserschaden durch stetig zunehmende Durchfeuchtung), so macht sich der Mieter wegen der Schadensweiterung dem Vermieter gegenüber sogar ersatzpflichtig.
Der Vermieter hingegen ist verpflichtet den Mangel zu beseitigen. Dafür muss der Mieter Zutritt zur Mietsache gewähren. Dem Vermieter ist dringend anzuraten, dass er sich jeden Mangel vor Ort – gegebenenfalls mit fachkundiger Begleitung – ansieht. Will er sich später vor Gericht darauf berufen, dass gar kein Mangel vorliege (z.B. keine undichten Fenster, kein Flackern des Lichts, kein unzureichender Wasserfluss, kein Rost im Wasser, kein Schimmel in der Wohnung, kein Knacken in der Heizung etc.) wird dies vom Gericht nur berücksichtigt, wenn der Vermieter sich selbst ein Bild vor Ort verschafft hat (oder für ihn ein Beauftragter).
Die Miete ist von Gesetzes wegen gemindert. Der Mieter muss die Minderung der Miete nicht vorher ankündigen. Allerdings sollte der Mieter wegen der zahlreichen Risiken (liegt überhaupt ein Mangel vor, wie hoch ist die Minderung etc.) die Miete vorerst ungemindert weiter zahlen und seine Zahlungen unter den ausdrücklichen Vorbehalt der Minderung stellen. Sind die risikobehafteten Fragen später (gegebenenfalls gerichtlich) geklärt, so kann der Mieter die unter Vorbehalt gezahlte Miete anteilig zurückfordern.
Anderenfalls droht dem Mieter die Kündigung wegen Zahlungsrückstands: Stellt sich nämlich später heraus, dass der Mieter gar kein Recht zur Minderung hatte oder die von ihm vorgenommene Minderung viel zu hoch angesetzt war, liegen nach der Rechtsprechung zwangsläufig Zahlungsrückstände vor. Sind diese Rückstände hoch genug, so kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs erklären.
Schäden an den Einrichtungsgegenständen des Mieters sind vom Vermieter nur im Ausnahmefall zu ersetzen: Kommt es in der Wohnung etwa durch einen Rohrbruch oder durch eine ausgelaufene Waschmaschine des Nachbarn zu einer Überschwemmung, trifft den Vermieter kein Verschulden daran. Folglich muss er beschädigte Einrichtungsgegenstände seines Mieters auch nicht ersetzen. Dafür tritt normalerweise ausschließlich die Hausratversicherung des Mieters ein. Diese ersetzt die Gegenstände zum Neuwert. Liegt ein Verschulden des Nachbarn an der Überschwemmung vor, so ist dieser zum Schadensersatz verpflichtet. Die Höhe des Schadensersatzes beschränkt sich aber auf den Zeitwert. Der Zeitwert liegt meist deutlich unter dem Neuwert einer Sache. Nur in wenigen Ausnahmefällen haftet der Vermieter auf Schadensersatz. In der Praxis sind dies meist die Fälle der trotz erkennbarer Vorschäden zu lange aufgeschobenen Sanierung. Der Vermieter haftet dann aber auch nur für den Zeitwert und nicht für den Neuwert.
Die Fälle der Mietminderung und der Mangelhaftigkeit der Mietsache stellen in der Rechtspraxis ein ganz häufiges und relevantes Thema dar. Mieter und Vermieter sind stets gut beraten, wenn sie diese Probleme nach Möglichkeit selbst klären; gerichtliche Verfahren sind meist aufwendig und langwierig. Häufig müssen Sachverständige eingesetzt werden, was mit ganz erheblichen Kosten einhergeht. Die Kosten für Sachverständige können dabei die Kosten der Mangelbeseitigung um ein Vielfaches übersteigen.