Mietrecht für Wohnungsmieter und Vermieter

Kündigung Eigenbedarf

Wohnraummmietrecht

Das deutsche Mietrecht ist komplex und schwierig

Das Mietrecht des BGB besteht nur aus rund 100 Paragraphen (zum Vergleich: das gesamte BGB hat weit über 2000 Paragraphen!), doch in diesen wenigen Normen liegt ein unglaubliches Streitpotenzial. So kommt es, dass das Mietrecht in Deutschland zu einer komplizierten und umfangreichen Materie geworden ist: Eine nicht mehr überschaubare Zahl von Urteilen der Gerichte unterer Instanzen kommt bei annähernd gleichen Sachverhalten teilweise zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen. In einigen Fragen hat sich in der Rechtsprechung eine eindeutige Tendenz herausgebildet, in anderen Fragen herrscht ein heilloses Durcheinander. Hinzu kommt, dass nach einer Änderung des Prozessrechts seit einigen Jahren nun auch der Bundesgerichtshof zu Fragen mit wirtschaftlich untergeordneter Bedeutung Entscheidungen treffen kann (zum Beispiel zu den Fragen der Schönheitsreparaturen). Das war früher nicht möglich. Prompt hat der Bundesgerichtshof vor einigen Jahren die meisten Klauseln über Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt mit der Folge, dass zahlreiche Mietverträge hinsichtlich der Regelungen über die Pflichten des Mieters zur Renovierung der Wohnung nicht mehr das Papier wert sind, auf dem sie geschrieben stehen.

Die vielen Änderungen im Mietrecht erfordern ständige Fortbildung

Durch die vielen neuen Urteile des BGH sowie durch mehrere Reformen des Gesetzgebers hat sich im deutschen Mietrecht in den letzten Jahren viel getan und viel verändert. Man denke hier z.B. an die sog. Mietpreisbemse, die Regelungen gegen sog. Mietnomaden oder das neue Recht zu den Modernisierungen. Die Materie ist auch aus diesem Grund sehr dynamisch geworden. Und weitere Reformen sind geplant! Wer sich hier als Rechtsanwalt nicht regelmäß auf dem Stand der Dinge hält, hat in bestimmten Fällen schon verloren! Und wir erleben es immer wieder, dass Anwälte Mandate im Mietrecht übernehmen und keine Ahnung davon haben, was sie da machen.

Falsche Darstellungen in den Medien führen zu Fehlvorstellungen bei den Bürgern

Ein weiteres Problem des Mietrechts ist, dass in den öffentlichen Medien von nicht ausgebildeten Juristen (sprich: Laien) fachlich aufgemachte Beiträge veröffentlicht werden, die den Menschen in Deutschland vermeintlich gute Ratschläge geben oder die Rechtslage stark vereinfacht darstellen. Dadurch glauben viele Menschen, dass die Lösung ganz einfach ist, wenn sie ein Problem im Mietrecht haben. Das ist aber nur die halbe Wahrheit - und kann sehr riskant werden!

Wir merken in der alltäglichen Praxis immer wieder, dass zum Beispiel bei folgenden Fragestellungen völlig falsche Vorstellungen bei unseren Mandanten existieren:

  • Wie hoch muss ein Mietrückstand sein, um eine Kündigung aussprechen zu können?
  • Kann der Mieter nach einer Kündigung in der Wohnung bleiben, wenn er die rückständige Miete nachgezahlt hat?
  • Muss der Mieter die Wohnung beim Auszug streichen?
  • Was passiert, wenn der Mieter Wände in der Wohnung farbig gestrichen hat?
  • Muss der Vermieter den Mieter aus dem Mietvertrag vorzeitig entlassen, wenn ihm der Mieter drei Nachmieter präsentiert?
  • Wann und in welcher Höhe darf der Mieter die Miete mindern, insbesondere: Muss der Mieter die Minderung der Miete vorher ankündigen und kann er auch nachträglich ein Minderungsrecht geltend machen?
  • Welche Anforderungen bestehen an eine Eigenbedarfskündigung?
  • Darf der Mieter in der Wohnung bauliche Veränderungen vornehmen und was passiert damit nach dem Ende des Mietverhältnisses?

Diese Fragen stellen nur eine kleine Auswahl der alltäglichen Probleme dar, mit denen wir konfrontiert sind. Die Vorstellungen unserer Mandanten zu den Antworten auf diese Fragen sind häufig falsch. Zudem kann ein und dieselbe Frage unterschiedlich beantwortet werden, je nachdem, welche besonderen Einzelheiten der Sachverhalt aufweist und was im Mietvertrag geregelt ist. Dabei kommt es mitunter auf einzelne Worte in den Regelungen des Mietvertrags an und nicht auf den Sinngehalt der entsprechenden Regelung.

Allein daran erkennen Sie, dass eine fachlich kompetente Beratung in vielen Fällen durchaus empfehlenswert ist. Häufig ist es sinnvoll, sich im Vorhinein entsprechenden Rat einzuholen. Leider erleben wir viel zu häufig, dass Mandanten erst zu uns kommen, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist. Es ist dann meist sehr viel schwieriger, das Recht durchzusetzen, als wenn der Mandant von Anfang an gut beraten worden wäre. Bevor Sie also selbst handlen, denken Sie darüber nach, sich erst richtig zu informieren und dann zu handeln, anstatt es andersherum zu machen. Diese Seite soll Ihnen dazu viele hilfreiche Tipps und Ratschläge geben.

  • Artikel von FachanwaltKarsten Joppe
  • Veröffentlicht am 14.04.2019