Auf die Details der Begründung kommt es an
Viele Vermieter meinen, dass die Kündigung eines Mietvertrags wegen Eigenbedarfes eine leichte Sache sei und man damit praktisch nur Erfolg haben könne. Ganz so klar und einfach führt eine Eigenbedarfskündigung aber nicht zum Erfolg, wie Entscheidungen der Berliner Gerichte immer wieder zeigen. Oft machen Vermieter Fehler bereits beim Ausspruch der Eigenbedarfskündigung, die sich einfach hätten vermeiden lassen.
Eigenbedarf durch Nutzung als Zweitwohnung
Beispiel dafür ist eine der jüngsten Entscheidungen des LG Berlin (LG Berlin Az. 64 S 340/21): Hier hatte die Vermieterin die Kündigung wegen Eigenbedarfs damit begründet, dass sie in der Wohnung „unter der Woche“ übernachten wolle. Sie habe oft lange Arbeitstage und wolle nach solchen Tagen nicht mehr mit dem PKW ins Umland zu Ihrem Haus fahren; Sie sei momentan oft „sehr spät zu Hause“, da die Fahrzeit rund 120 Minuten betrage und wolle auch „nicht nachts nach Hause fahren müssen“. Vor Gericht erklärte die Vermieterin dann, dass sie nur an drei „langen Tagen“ in der Wohnung übernachten wolle und auf Nachfrage des Gerichts, dass sie an solchen langen Tagen etwa bis 18 Uhr arbeite und folglich gegen 20 Uhr zu Hause sei.
Der BGH sieht die Grenzen des Eigenbedarfs großzügig für den Vermieter: Eigenbedarf kann sogar für eine Nutzung als Zweitwohnung oder Ferienwohnung geltend gemacht werden. Laut BGH reicht es sogar, wenn der Vermieter die Wohnung insgesamt nur wenige Wochen im Jahr nutzen möchte (BGH VIII ZR 186/17). Die Anforderungen an den Bedarf des Vermieters sind also denkbar gering.
Widersprüchliche Begründung des Eigenbedarfs
Die Klage wegen der oben genannten Kündigung wurde dennoch abgewiesen: Die Vermieterin hatte in der Kündigung mit ihrem Bedarf „übertrieben“ und ihn umfangreicher dargestellt, als er sich dann vor Gericht tatsächlich darstellte. Wegen dieses Widerspruchs hatte das Landgericht Zweifel daran, ob tatsächlich ein Eigenbedarf vorlag und hat die Klage abgewiesen. Hätte die Vermieterin den Eigenbedarf hingegen von Anfang an damit begründet, dass sie die Wohnung nur gelegentlich für ein bis zwei Tage in der Woche nutzen wolle, wäre es nicht zu den Widersprüchen gekommen. Das Landgericht hätte der Klage vor dem Hintergrund der o.g. Entscheidung des BGH zur sehr geringen Mindestdauer der Nutzung dann wohl stattgeben müssen.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfes sollte also sehr sorgfältig ausgearbeitet werden, und die tatsächlichen Gegebenheiten und Nutzungswünsche des Vermieters sollten so genau und realistisch wie möglich geschildert werden. Ziel einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss immer sein, dass sich bei der möglichen Beweisaufnahme vor Gericht keine Widersprüche und Abweichungen zur Kündigungsbegründung auftun.
Wir legen größte Sorgfalt auf die Begründung eine Räumungsklage
Ein Schwerpunkt meiner anwaltlichen Tätigkeit sind Räumungsklagen wegen Eigenbedarfs. Ich bin schon seit langem dazu übergegangen, der Kündigung und ihrer Begründung allergrößte Sorgsamkeit zukommen zu lassen. Jeder Fehler und jede Unachtsamkeit an dieser Stelle können später dazu führen, dass dem Eigenbedarf vom Gericht nicht stattgegeben wird. Gerade in Berlin nehmen die Gerichte einem solche Widersprüche schnell übel. Man sollte sich daher vor dem Ausspruch der Kündigung genau überlegen, wie die Kündigung begründet werden soll, um Fehler wie den hier geschilderten zu vermeiden.
Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel "Die Eigenbedarfskündigung".
Ansprechpartner für das Thema Eigenbedarf in der Kanzlei Brunner Rechtsanwälte ist Rechtsanwalt Karsten Joppe.