Mietendeckel in Berlin

Mietendeckel in Berlin 11.01.2020 18.06.2019

Berliner Mietendeckel wird für den
11. Januar 2020 konkretisiert

Wir beraten unsere Mandanten im Hinblick auf alle insoweit relevanten Rechtsfragen.

Eckpunkte des Berliner Senats vom 18.06.2019

Der Berliner Senat hat am 18.06.2019 die Eckpunkte zum geplanten Berliner Mietendeckel beschlossen. Das Gesetz zum Mietendeckel selbst soll am 11. Januar 2020 in Kraft treten, jedoch bereits rückwirkend zum 18. Juni 2019 wirken. Das Gesetz soll auf fünf Jahre befristet sein.

Nachdem in den vergangenen Wochen bereits vereinzelt Meldungen durch die Presse zu lesen waren, liegen nun erstmals Eckdaten zu der geplanten Regelung zum Mietendeckel vor. Die sechs im Eckpunkte-Papier genannten Punkte sind dazu geeignet, erhebliche Unsicherheit bei Vermietern zu schaffen. Insbesondere entnehmen wir den Ankündigungen auch, dass möglicherweise auch vor dem 18. Juni 2019 bereits gültige Bestandsmieten durch behördlichen Akt dauerhaft abgesenkt werden können sollen.

Erste konkrete Maßnahmen zum Mietendeckel sind genannt

Die Umlage von Modernisierungskosten soll genehmigungspflichtig werden, sofern sie eine Steigerung der Bruttowarmmiete um mehr als 0,50 € zur Folge haben soll. Der damit einhergehende Verwaltungsaufwand wird immens werden. Zudem sollen Vermieter gezwungen werden, für Modernisierungen mit entsprechend höheren Modernisierungsumlagen Fördermittel der IBB in Anspruch zu nehmen – eine zusätzliche Möglichkeit für den Senat, die Vermieter im Rahmen des Fördervertrags noch weiter zu knebeln.

Vermieter werden unterschiedlich auf den Mietendeckel reagieren

Absehbar ist, dass kluge Vermieter "Ausweichbewegungen" z.B. in Richtung Zeitmietverträge (§ 575 BGB) und Vermietung zum nur vorübergehenden Gebrauch (§ 549 II 1 BGB) vornehmen werden, bis das Bundesverfassungsgericht in dieser Sache entschieden haben wird. Auch steht zu vermuten, dass diverse Vermieter auf aufgeteilten Mietshäusern sitzen und sich jetzt fragen werden, ob es nicht besser ist, leer werdende Wohnungen an Selbstnutzer zu verkaufen, anstatt mit einer Neuvermietung ins Risiko zu gehen.

Große Unsicherheit: Fragen unserer Mandanten zum Mietendeckel

Unsere Mandanten wenden sich bereits mit Fragen zu dem geplanten Gesetz zum Mietendeckel an uns. Wir greifen hier nur einige der diversen an uns gestellten Fragen auf, die sich aktuell für unsere Mandanten und damit vermutlich für alle Vermieter stellen.

  1. Können aktuell bis zum 11. Januar 2020 vorerst weiter Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete und Indexmieterhöhungen erklärt werden? Bleiben diese Mieterhöhungen auch nach dem Inkrafttreten des Gesetzes zum Mietendeckel wirksam?
  2. Wie ist zu reagieren, wenn sich jetzt ein Mieter aus einem schon bestehenden Mietverhältnis wegen der Überprüfung auf Mietpreisüberhöhung beim Vermieter / bei der Hausverwaltung meldet?
  3. Können bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zum Berliner Mietendeckel weiter Neuvermietungen unter Berücksichtigung der Regelungen im BGB zur Mietpreisbremse vorgenommen werden?
  4. Wie ist mit bereits erklärten und wie mit bereits vorbereiteten und in Kürze beabsichtigten Modernisierungsankündigungen zu verfahren?
  5. Können wir von bereits angekündigten Modernisierungsmaßnahmen ohne weiteres zurücktreten?
  6. Verstöße können mit Geldbuße bis 500.000 EUR geahndet werden. Was passiert, wenn ein Vermieter bis zum Inkrafttreten des Gesetzes zum Berliner Mietendeckel im Januar 2020 weiterhin Neuvermietungen unter Berücksichtigung der Regelungen im BGB zur Mietpreisbremse vornehmen? Drohen dann Geldbußen von bis zu 500.000 EUR pro Fall?

Strategien: Mietendeckel vermutlich verfassungswidrig

Das geplante Gesetz zum Berliner Mietendeckel wird bereits jetzt von vielen Experten als mit dem Grundgesetz nicht vereinbar erachtet. Wir als ausschließlich im Bereich des Immobilienrechts tätige Kanzlei können und wollen uns zwar zu verfassungsrechtlichen Fragen keine abschließende Meinung bilden, doch scheinen auch uns die geplanten Regelungen evident gegen grundlegende verfassungsrechtliche Prinzipien zu verstoßen. Wir gehen daher davon aus, dass Strategien erarbeitet werden müssen, auf welche Weise Vermieter auf das Gesetz zum Mietendeckel sinnvollerweise reagieren sollten, um wirtschaftliche Nachteile soweit wie möglich zu vermeiden.

Mietendeckel in Berlin verfassungswidrig
  • Artikel von FachanwaltKarsten Joppe
  • Veröffentlicht am 20.06.2019