Vertragsauflösung bei Zahlungsverzug
Die Formalia der fristlosen Kündigung nach§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug muss vom Vermieter gegenüber dem Mieter erklärt werden. Befinden sich auf Vermieterseite/Mieterseite mehrere Personen, muss die fristlose Kündigung von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden. Die fristlose Kündigung wird erst mit Zugang bei allen Mietern wirksam.
Probleme gibt es dann, wenn ein Mieter ausgezogen ist und es unterlassen hat, den Vermieter über seinen Auszug in Kenntnis zu setzen. Liegt eine solche Fallgestaltung vor, kann es mitunter gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn sich der Mieter als Kündigungsempfänger darauf beruft, er habe die Kündigung nicht erhalten (BGH NZM 2010, 815). Der Bundesgerichtshof hielt in dieser Entscheidung die Kündigung für wirksam, weil der Mitmieter die Mieträume seit Jahren verlassen hat, ohne dies dem Vermieter mitzuteilen.
Der Vermieter kann sich bei Ausspruch der fristlosen Kündigung vertreten lassen. Es empfiehlt sich, der fristlosen Kündigung eine Vollmacht, bzw. Verwaltervollmacht im Original beizufügen, um zu vermeiden, dass die Kündigungserklärung vom Mieter nach § 174 BGB unverzüglich zurückgewiesen wird. Wurde bereits im Mietvertrag vereinbart, dass der Verwalter berechtigt ist, in Vollmacht für den Vermieter einseitige Willenserklärungen abzugeben, so bedarf es keiner Beifügung einer Originalvollmacht.
Die fristlose Kündigung im Wohnraummietverhältnis bedarf der gesetzlichen Schriftform. Das bedeutet, dass die fristlose Kündigung vom Vermieter eigenhändig unterschrieben sein muss (§ § 126, 568 Abs. 1 BGB). Der Schriftform gleichgestellt ist die elektronische Form im Sinne von § 126 a BGB (mit qualifizierter elektronischer Signatur). Eine im Wohnraummietverhältnis ausgesprochene fristlose Kündigung in Textform (beispielsweise per Telefax oder E-Mail) gemäß § 126 b BGB genügt nicht dem Schriftformerfordernis.
Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs muss sich immer auf die Beendigung des gesamten Mietverhältnisses beziehen. Teilkündigungen hinsichtlich bestimmter/einzelner Flächen des angemieteten Vertragsobjektes sind unzulässig. (Ausnahme § 573 b BGB). Die fristlose Kündigung ist stets bedingungsfeindlich, darf also nicht mit einer Bedingung verknüpft werden. Eine fristlose Kündigung, die nur bei Eintritt einer Bedingung wirksam werden soll, ist von Anfang an unwirksam.
Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB
Der häufigste Kündigungsgrund im Wohnraummietverhältnis ist der Verzug mit Mietzahlungen nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es hierbei nicht, was bereits aus § 543 Abs. 3 Nr. 3 BGB folgt.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 B BGB
Am einfachsten ist die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB wegen eines Mietrückstand von zwei Monatsmieten. Dabei kommt es nicht darauf an, wie sich dieser Mietrückstand im Einzelnen zusammensetzt, es genügt, dass zwei Monatsmieten in einem Zeitraum aufgelaufen sind, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt. Beträgt die Miete beispielsweise insgesamt 600,00 € (inklusive Vorauszahlungen für die Betriebskosten), so liegt ein Grund für die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB dann vor, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mindestens 1.200,00 € in Verzug befindet.
§ 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB
Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung liegt auch dann vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB. Erforderlich ist also ein nicht unerheblicher Verzug mit Mietzahlungen, der zwei aufeinanderfolgende Monate betrifft. Wie hoch dieser Zahlungsverzug sein muss, ergibt sich aus § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB. Danach ist der Rückstand gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB nur dann erheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Erforderlich ist also, dass während zwei aufeinanderfolgenden Terminen ein Rückstand aufgelaufen ist, der mindestens die Höhe einer Miete übersteigt. Beträgt die Gesamtmiete inklusive Vorauszahlungen für die Betriebskosten beispielsweise 600,00 €, dann würde ein Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB bereits schon dann vorliegen, wenn der Mieter die Miete für den Monat April 2018 nicht zahlt und auf die Miete für den Monat Mai 2018 lediglich einen Betrag in Höhe von 595,00 € leistet.
Fortbestehens des Kündigungsgrundes nach § 543 Abs. 2 Nummer 3 BGBbei Teilzahlungen des Mieters
Für beide Kündigungsgründe nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a, b BGB gilt, dass das einmal entstandene Kündigungsrecht des Vermieters nur dann erlischt, wenn der Vermieter vor Ausspruch der fristlosen Kündigung vollständig befriedigt wird, § 543 Abs. 2, Satz 2 BGB. Befindet sich der Mieter also mit einem kündigungsrelevanten Rückstand nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug und leistet der Mieter anschließend Teilzahlungen, sodass sich der ehemals kündigungsrelevante Rückstand nunmehr auf einen Rückstand reduziert, der nicht mehr kündigungsrelevante ist, dann erlischt das Kündigungsrecht des Vermieters nicht (BGH, Urteil vom 24. August 2016 – VIII ZR 261/15). Erst dann, wenn alle kündigungsrelevanten Rückstände vollständig ausgeglichen wurden, kann der Vermieter keine fristlose Kündigung mehr aussprechen. Beträgt die vom Mieter zu zahlende Gesamtmiete inklusive der Vorauszahlungen für die Betriebskosten 600,00 € und zahlt der Mieter für die Monate April 2018 und Mai 2018 keine Miete, so ist ein Kündigungsrecht des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (in beiden Varianten) entstanden. Sollte der Mieter auf diese Rückstände dann Ende Mai 2018 eine Zahlung in Höhe von beispielsweise 900,00 € leisten, dann kann der Vermieter nach dieser Teilzahlung das Mietverhältnis weiterhin kündigen, da der ehemals kündigungsrelevante Rückstand nicht vollständig getilgt wurde. Dies sollte im Kündigungsschreiben allerdings konkret erläutert werden, damit der Mieter nachvollziehen kann, worauf der Vermieter seine Kündigung stützt.
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kommt der Vermieter seiner Begründungspflicht nach, wenn der Mieter anhand des dargestellten Zahlungsrückstandes erkennen kann, von welchem Rückstand der Vermieter ausgeht, und dass der Vermieter diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung heranzieht. In einfach gelagerten Fällen ist es ausreichend, wenn der Vermieter zur Begründung seiner fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine Zahlungsaufstellung/ein Mieterkonto beigefügt und im Kündigungsschreiben zur Darstellung des Rückstandes und des Kündigungsgrundes auf die Zahlungsaufstellung/das Mieterkonto Bezug nimmt.