Kündigung bei Eigenbedarf

Kündigung Eigenbedarf

Die Eigenbedarfskündigung

Eine Ausnahme des Mieterschutz

Die Eigenbedarfskündigung stellt einen Sonderfall unter den Kündigungen dar: Sie ist eine der wenigen Ausnahmen vom sonst so strengen Mieterschutz.

Eigenbedarf ist meist erfolgreich

Die Eigenbedarfskündigung hat nach einigen richtungweisenden Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts für Vermieter heute einen hohen Stellenwert: Haben die Gerichte früher Eigenbedarfskündigungen sehr restriktiv gehandhabt und war es schwer, damit erfolgreich durchzudringen, ist Eigenbedarf für Vermieter heute ein anerkannter Grund um ein Mietverhältnis zu beenden. Wenn eine Eigenbedarfskündigung gut gemacht ist und der sich meist anschließende Räumungsprozess gut geführt wird, sind die Chancen sehr groß, dass der Vermieter mit einer Eigenbedarfskündigung am Ende erfolgreich ist. Meist hat der Vermieter bereits nach einem halben bis dreiviertel Jahr einen Räumungstitel gegen seinen Mieter in der Hand.

Die gut begründete Kündigung wegen Eigenbedarfs ist das A und O!

Allerdings ist zu berücksichtigen, dass teilweise eine lange Kündigungsfrist von bis zu neun Monaten, in einigen ganz besonderen Ausnahmefällen von bis zu zwölf Monaten im Vorfeld zu erheblichen Verzögerungen führt. Daher sollte eine Kündigung wegen Eigenbedarfs unbedingt rechtlich sauber begründet werden. Zudem erfährt der Vermieter meist erst im Räumungsprozess, wenn seine Eigenbedarfskündigung nicht wirksam ist. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs kann dann zwar erneut ausgesprochen werden; der Vermieter muss in diesem Fall aber nicht nur die Kosten des Räumungsprozesses tragen, sondern mit der weiteren zeitlichen Verzögerung leben.

Ein Räumungsprozess dauert heute zwar nicht mehr so lang wie früher, ein halbes bis dreiviertel Jahr muss der Vermieter aber einkalkulieren. Im Anschluss daran wird dem Mieter vom Gericht meist noch eine Räumungsfrist gewährt, die in aller Regel drei bis sechs Monate beträgt. Wenn der Vermieter die Wohnung baldmöglichst nutzen möchte, kann die Aussicht auf eine Verzögerung von bis zu zwei Jahren (wenn vom Mieter mit allen taktischen Mitteln gekämpft wird) durchaus relevant sein. Daher sollte man als Vermieter alles daran setzen, dem Mieter eine gut begründete und auch sonst formal korrekte Kündigung nachweisbar zuzustellen.

§ 577a Abs. 1 BGB: Die Sperrfrist bei Eigentumswohnungen bedenken

Nach § 577a Abs. 1 BGB besteht in bestimmten Fällen für die Kündigung wegen Eigenbedarfs in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (wie Berlin) eine Sperrfirst von zehn Jahren, im übrigen Bundesgebiet von drei Jahren. Innerhalb dieser Frist kann das Mietverhältnis nicht wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Eine solche Sperrfrist gibt es zum einen, wenn der Mieter in eine Wohnung eingezogen ist und das Objekt danach in Wohnungseigentum aufgeteilt wird. Die Frist beginnt dabei sogar erst nach der ersten Veräußerung im Anschluss an die Aufteilung zu laufen. Ist der Mieter bereits in eine bestehende Eigentumswohnung eingezogen, gibt es keine Sperrfrist. Hierauf muss man als Käufer achten.

Als Lebenspartner gemeinsam kaufen: keine Sperrfrist erzeugen!

Zum anderen kann man als Käufer aber auch eine Sperrfrist auslösen, obwohl es ursprünglich gar keine gab: Kaufen nämlich mehrere Personen gemeinsam ein Mehrfamilienhaus, kann nach § 577a Abs. 1a BGB allein dadurch eine Sperrfrist ausgelöst werden. Das dürfte in der Praxis insbesondere für Partner einer Lebensbeziehung relevant sein, die bisher in getrennten Wohnungen lebten und nun gemeinsam in ein Hausgrundstück investieren und vorhaben, eine oder mehrere Wohnungen wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Für Familienangehörige und Angehörige desselben Haushalts gilt eine Ausnahme.

Risiken bei der Beweisführung im Prozess frühzeitig bedenken:

Der Mieter wird vor Gericht in aller Regel bestreiten, dass der Vermieter tatsächlich einen Eigenbedarfsgrund hat und die Wohnung selbst nutzen möchte bzw. dass Angehörige die Wohnung nutzen möchten. Das darf der Mieter ohne weiteres, denn letztlich kann er in den Kopf seines Vermieters ja nicht hineinschauen. Beweisprobleme treten insbesondere dann auf, wenn der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte: Wenn der Mieter nämlich in Abrede stellt, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen wolle, muss der Vermieter für seine Nutzungsabsicht Beweis erbringen. Da er selbst als Kläger in einem Gerichtsverfahren aber nicht Zeuge sein kann, muss vorher genau geprüft werden, auf welche Weise eine solche Beweisführung gelingen kann. Mit einer klugen Planung im Vorfeld kann dem Mieter dann meist verdeutlicht werden, dass seine Chancen gering sind. Nicht selten ist der Mieter dann bereit, aus der Wohnung auszuziehen, bevor die Zeugen vernommen werden und es ein Urteil gibt.

Alternative: Mietaufhebungsvertrag und Umzugskostenzuschuss

Der Mieter kann sich in anderen Fällen aber vor Augen halten, dass seine Chancen in einem gut geführten Eigenbedarfsprozess zu gewinnen zwar eher gering sein werden, ihm gleichzeitig aber in Zeiten steigender Mieten durch den Verbleib in der Wohnung über den Kündigungszeitpunkt hinaus durch die erspart Miete für eine neue Wohnung wirtschaftliche Vorteile entstehen, die die Kosten eines verlorenen Räumungsprozesses weitgehend wettmachen. Daher kommt es in der Praxis auch oft vor, dass Abstandszahlungen des Vermieters an den Mieter geleistet werden, wenn dieser sich zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags bereit erklärt und die Wohnung daraufhin freiwillig räumt.

Derartige Mietaufhebungsverträge können flexibel gestaltet werden, insbesondere können flexible Räumungsfristen vereinbart werden. Der Mieter hat dann die Möglichkeit jederzeit kurzfristig aus der Wohnung auszuziehen, sobald er eine neue Wohnung gefunden hat, kann andererseits aber die Wohnung notfalls bis zu einem fixen Endpunkt auch länger nutzen. Gerne wird die Abstandszahlung mit der Nutzungsdauer abgeschmolzen. Eine solche Lösung kann für den Mieter wesentlich komfortabler sein, als nach einem verlorenen Räumungsprozess mit dem Gerichtsvollzieher im Nacken nach einer neuen Wohnung suchen zu müssen. Der Vermieter hat den Vorteil, dass er den Bezug der Wohnung einigermaßen sicher planen kann.

Auch wenn das für die meisten Mieter kein schöner Gedanke ist, sollte nach dem Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung frühzeitig gehandelt und die Initiative ergriffen werden. Nur so können die gegebenen Verhandlungschancen im vollen Umfang genutzt werden – meist zum Vorteil für beide Seiten.

Der Vorgetäuschte Eigenbedarf

Da es heute relativ einfach ist mit einer Eigenbedarfskündigung vor Gericht durchzudringen, verwundert nicht, dass viele Vermieter Eigenbedarfsgründe behaupten, obwohl sie tatsächlich die Wohnung gar nicht selber nutzen möchten. Spätestens nach der Räumung der Wohnung durch den Mieter müsste der Vermieter Farbe bekennen und auch tatsächlich in die Wohnung einziehen. Tut er das nicht, muss er schon triftige Gründe dafür haben und diese gegebenenfalls auch unter Beweis stellen können. Die Erfahrung zeigt zwar, dass viele Mieter in solchen Situationen keine Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen, doch kommt es auch immer wieder vor, dass Mieter nach der Räumung ihrer Wohnung aufgrund einer Eigenbedarfskündigung einfach keine Ruhe geben wollen.

Tatsächlich droht den Vermietern hier ein erhebliches Risiko mit hohen wirtschaftlichen Schäden, so dass später eintretende Veränderungen in den Umständen des Vermieters daraufhin geprüft werden sollten, ob nachvollziehbar dargelegt werden kann, warum der Vermieter die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung nun doch nicht bezieht. Solche Gründe gibt es, doch wird dem Vermieter zunächst von den Gerichten immer latent unterstellt, dass er den Eigenbedarf vorgetäuscht habe. Mit diesen Fällen ist also nicht zu spaßen! Zudem ist zu berücksichtigen, dass hier auch strafrechtlich wegen Prozessbetrugs gegen einen Vermieter vorgegangen werden könnte.

  • Artikel von FachanwaltKarsten Joppe
  • Veröffentlicht am 10.12.2018